Gastos Hipotecarios: Qué Cantidades Puedes Recuperar del Banco

Si firmaste una hipoteca en España antes de junio de 2019, es muy probable que hayas pagado una serie de gastos que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no debías haber asumido tú sino el banco. Se trata de los llamados gastos hipotecarios, y miles de familias españolas han recuperado ya cientos o incluso miles de euros gracias a la reclamación judicial o extrajudicial.

En este artículo te explicamos qué son exactamente los gastos hipotecarios, cuáles puedes reclamar, cuánto dinero puedes recuperar y cuáles son los pasos para hacerlo. Si tu hipoteca fue firmada con alguna de estas cláusulas abusivas, no pierdas más tiempo: la ley está de tu lado.

Entender tus derechos como consumidor frente a la banca es el primer paso para recuperar lo que es tuyo. A continuación, te lo explicamos todo de forma clara y sin tecnicismos innecesarios.

¿Qué son los gastos hipotecarios y por qué son reclamables?

Cuando se firma una hipoteca, la operación genera una serie de gastos administrativos y fiscales: la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre otros. Durante décadas, los bancos incluyeron en sus contratos hipotecarios una cláusula —generalmente denominada «gastos a cargo del prestatario»— que obligaba al cliente a pagar la totalidad de estos costes.

El Tribunal Supremo español declaró esta práctica abusiva en noviembre de 2018, y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la ha respaldado en sentencias posteriores. La razón es clara: el beneficiado principal de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es el banco, no el comprador, por lo que cargarle todos esos gastos al consumidor vulnera la normativa de protección frente a cláusulas abusivas.

Esto significa que, si en tu escritura de hipoteca aparece una cláusula de este tipo, tienes el derecho legal de reclamar la devolución de parte o la totalidad de esos importes, dependiendo de cuándo firmaste el contrato y de las circunstancias concretas de tu caso.

¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar exactamente?

No todos los gastos son reclamables en la misma medida. La jurisprudencia ha ido precisando qué parte corresponde al banco y qué parte al cliente. En términos generales, esto es lo que puedes reclamar:

• Gastos de notaría: El Tribunal Supremo ha establecido que los gastos de la escritura de constitución de la hipoteca deben ser pagados al 50% entre banco y cliente. Los gastos de las copias de la escritura corresponden a quien las solicite. Si pagaste el 100%, puedes reclamar el 50% que asumió el banco.
• Gastos de registro de la propiedad: Los gastos de inscripción de la hipoteca (no de la compraventa) deben ser asumidos íntegramente por el banco. Si los pagaste tú, puedes reclamarlos en su totalidad.
• Gastos de gestoría: También deben ser pagados al 50%. Si abonaste el total, puedes reclamar la mitad.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Desde octubre de 2018, el AJD lo paga el banco en las nuevas hipotecas. Para hipotecas anteriores, la situación es más compleja y depende de la fecha de firma, aunque en muchos casos el banco también puede ser declarado responsable.
• Tasación de la vivienda: En este caso, la tendencia jurisprudencial es que los gastos de tasación sí pueden ser imputados al cliente, aunque conviene revisar caso por caso.

La cantidad total a recuperar varía según el precio de la vivienda, la provincia y el banco, pero en muchos casos oscila entre 1.000 y 4.000 euros por hipoteca, una suma nada despreciable.

Casos prácticos: ejemplos reales de reclamaciones de gastos hipotecarios

Para entender mejor cómo funciona en la práctica, veamos algunos ejemplos habituales. Una familia que firmó una hipoteca por 150.000 euros en 2013 pagó en concepto de notaría, registro y gestoría una cantidad aproximada de 2.400 euros, más el AJD. Tras reclamar judicialmente, recuperaron aproximadamente 1.800 euros correspondientes al 50% de notaría y gestoría y el 100% del registro.

En otro caso, una pareja que hipotecó su vivienda en 2010 por 220.000 euros pagó unos 3.500 euros en gastos hipotecarios. Con el asesoramiento de abogados especializados en derecho bancario, lograron recuperar más de 2.200 euros mediante un acuerdo extrajudicial con la entidad, sin necesidad de llegar a juicio.

Estos ejemplos ilustran que la reclamación es viable en la mayoría de los casos y que el resultado puede ser muy favorable para el consumidor. La clave está en actuar con asesoramiento legal adecuado y documentar correctamente la reclamación.

Errores comunes al reclamar gastos hipotecarios (y cómo evitarlos)

Uno de los errores más habituales es pensar que ya es demasiado tarde para reclamar. La buena noticia es que el Tribunal Supremo ha establecido que el plazo de prescripción para reclamar gastos hipotecarios es de cinco años desde la sentencia que declaró nula la cláusula, es decir, desde noviembre de 2018. Esto significa que, en muchos casos, todavía estás a tiempo de presentar tu reclamación.

Otro error frecuente es intentar reclamar directamente al banco sin asesoramiento legal. Si bien puedes presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad, la experiencia demuestra que los bancos tienden a ofrecer cantidades inferiores a las que corresponden por ley. Contar con un abogado especializado aumenta significativamente las posibilidades de recuperar el importe íntegro.

También es importante no confundir los gastos hipotecarios con otras cláusulas abusivas como la cláusula suelo o el IRPH, que son reclamaciones distintas y con sus propios plazos y procedimientos. Si sospechas que tu hipoteca incluía varias irregularidades, lo más recomendable es hacer una revisión completa del contrato con un especialista en derecho bancario.

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Conclusión

Los gastos hipotecarios son una de las reclamaciones bancarias con mayor tasa de éxito en España. Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es probable que tengas derecho a recuperar entre 1.000 y 4.000 euros. El plazo para reclamar aún está vigente en muchos casos, y contar con abogados especializados en derecho bancario marca la diferencia entre recuperar lo que te corresponde o quedarte sin nada. No esperes más: revisa tu escritura hipotecaria y consulta con un profesional.