Durante los años previos a la crisis, muchas entidades comercializaron la hipoteca multidivisa como un producto moderno y barato: cuotas más bajas gracias a los tipos de interés del yen japonés o del franco suizo. Años después, miles de familias descubrieron que, pese a haber pagado religiosamente, debían al banco más dinero del que les prestaron. Si es tu caso, la ley y los tribunales te ofrecen herramientas para reclamar.
📋 Lo que vas a aprender en esta guía
- Qué es una hipoteca multidivisa y por qué el riesgo recae sobre ti
- Por qué la cláusula multidivisa puede ser nula por falta de transparencia
- Qué exige hoy la Ley 5/2019 a los préstamos en moneda extranjera
- Qué puedes recuperar y cómo se prepara la reclamación paso a paso
El problema no es que exista un préstamo en divisas, sino que muchos se vendieron a consumidores sin explicarles con claridad lo que podía pasar si el euro se depreciaba. Esa falta de información es la clave de las reclamaciones que llevamos como abogados especialistas en Derecho Bancario.
Qué es una hipoteca multidivisa y cómo funciona
Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario cuyo capital se denomina en una moneda distinta del euro (habitualmente yenes o francos suizos) aunque el cliente cobre su sueldo en euros. Las cuotas se calculan en la divisa elegida y se convierten a euros en cada pago, y el tipo de interés suele referenciarse a un índice de esa moneda, como el Líbor.
La consecuencia práctica es doble. Si el euro se deprecia frente a la divisa, sube la cuota mensual. Pero además, y esto es lo que casi nadie explicó, aumenta el capital pendiente expresado en euros. Por eso hay prestatarios que, tras diez o quince años pagando, deben más de lo que recibieron el día de la firma.
Por qué la cláusula multidivisa puede ser nula
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha fijado los criterios que aplican los tribunales españoles. En la sentencia Kásler (asunto C-26/13, de 30 de abril de 2014) señaló que las cláusulas sobre la conversión de la divisa forman parte del objeto principal del contrato, por lo que solo pueden controlarse si no son claras y comprensibles. En la sentencia Andriciuc (asunto C-186/16, de 20 de septiembre de 2017) precisó que el banco debe dar al consumidor información suficiente para valorar las consecuencias económicas del riesgo de cambio, incluido el efecto de una depreciación de su moneda.
En Derecho español, el artículo 5.5 de la Ley 7/1998 de condiciones generales de la contratación y el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores establecen que las condiciones incorporadas de modo no transparente en perjuicio de los consumidores son nulas de pleno derecho. Estos son los elementos que se analizan en cada caso:
Condición de consumidor
El préstamo se firmó para fines personales, normalmente la compra de la vivienda, y no para una actividad profesional.
Cláusula no negociada
Las condiciones venían redactadas por el banco y el cliente se limitó a aceptarlas.
Riesgo no explicado
No se advirtió, con simulaciones o ejemplos, de que el capital adeudado en euros podía crecer.
Desequilibrio
Todo el riesgo de cambio recaía sobre el cliente, mientras el banco conocía mejor la evolución de las divisas.
💡 Consejo: la carga de probar que informó correctamente recae en gran medida sobre el banco. Que la escritura diga que conocías los riesgos no basta por sí solo: los tribunales valoran la información real que recibiste antes de firmar.
Qué ha cambiado con la Ley 5/2019
Desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario regula expresamente los préstamos en moneda extranjera. Su artículo 20 reconoce al prestatario el derecho a convertir el préstamo al euro o a la moneda en la que cobre la mayor parte de sus ingresos, obliga al banco a informar periódicamente de la evolución de la deuda y a avisar cuando el importe adeudado o las cuotas difieran en más de un 20 % respecto del tipo de cambio inicial. Si el banco incumple estas exigencias, la ley prevé la nulidad de las cláusulas multidivisa a favor del consumidor.
Qué puedes recuperar si se declara la nulidad
Cuando se anula la cláusula multidivisa, el préstamo se trata como si se hubiera concedido en euros desde el primer día. El banco debe recalcular el cuadro de amortización y la diferencia entre lo que pagaste y lo que habrías pagado en euros se compensa con el capital pendiente o se te devuelve. En la práctica, muchos clientes ven reducida de forma notable su deuda viva.
Hipoteca todavía viva
Un matrimonio que pidió 180.000 euros en yenes y aún debe más de esa cifra puede pedir que la deuda se recalcule en euros y se reduzca el capital pendiente.
Hipoteca ya convertida a euros
Si el banco te pasó a euros cuando la deuda ya se había disparado, cabe analizar si esa conversión consolidó el perjuicio y puede revisarse.
Hipoteca cancelada
Aunque la hayas terminado de pagar, puede estudiarse la reclamación de lo abonado de más, revisando con cuidado los plazos aplicables.
Cómo reclamar una hipoteca multidivisa paso a paso
El proceso empieza reuniendo la escritura, la oferta vinculante, los recibos y cualquier documento que te entregaran antes de firmar. Con esa documentación se envía una reclamación al servicio de atención al cliente del banco. Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, además, para presentar una demanda civil hay que acreditar un intento previo de negociación a través de un medio adecuado de solución de controversias, que puede ser esa misma reclamación formal si cumple los requisitos legales. Si no hay acuerdo, la demanda se presenta ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia competente, acompañada de un informe pericial que cuantifique la diferencia entre lo pagado y lo que habrías pagado en euros.
Preguntas frecuentes de nuestros clientes
❓ ¿Se anula toda la hipoteca o solo la cláusula?
Lo habitual es que se anule la cláusula multidivisa y el préstamo subsista en euros, porque el contrato puede seguir existiendo sin ella. Tu vivienda sigue siendo la garantía del préstamo.
❓ ¿Me perjudica tener estudios o conocimientos financieros?
No por sí solo. Lo relevante es si el banco te informó de forma concreta del riesgo de cambio. Tener una profesión cualificada no presupone conocer cómo se comporta una divisa durante veinte o treinta años.
❓ ¿Puedo reclamar si la hipoteca era para mi negocio?
La protección reforzada de consumidores no se aplica igual a quien contrata para su actividad empresarial, aunque pueden existir otras vías, como el error en el consentimiento. Conviene revisar el caso concreto.
❓ ¿Necesito ir en persona al despacho?
No. Podemos estudiar tu documentación y llevar la reclamación online desde cualquier punto de España.
¿Tienes un préstamo hipotecario en divisas?
En ASB Legal somos abogados especialistas en Derecho Bancario. Analizamos tu escritura y calculamos cuánto podrías recuperar, sin compromiso. Atendemos online en toda España desde Badajoz.
Conclusión
Este tipo de préstamo trasladó al cliente un riesgo que muchas veces no se le explicó. Si el banco no te informó de forma clara y comprensible de cómo podía crecer tu deuda, la cláusula puede ser nula y el préstamo recalcularse en euros, con la consiguiente rebaja del capital o devolución de lo pagado de más.
📌 En resumen
La clave está en la transparencia: si no te explicaron el riesgo de cambio con ejemplos reales, puedes pedir la nulidad de la cláusula multidivisa y que tu hipoteca pase a calcularse en euros desde el primer día. Reúne tu documentación y haz que un abogado la revise.
Deja una respuesta