Cuando las cuotas de la hipoteca se vuelven imposibles de pagar, muchas familias se preguntan si pueden entregar la casa al banco y olvidarse de la deuda. Esa operación tiene nombre: la dación en pago de la vivienda. Bien negociada, puede cerrar una etapa muy difícil sin arrastrar deudas durante años; mal planteada, puede dejarte sin casa y con parte del préstamo todavía pendiente.
📋 Lo que vas a aprender en esta guía
- Qué es la dación en pago y qué efectos tiene sobre tu deuda
- Cuándo el banco está obligado a aceptarla y cuándo es voluntaria
- Cómo negociarla paso a paso para cancelar toda la deuda
- Qué impuestos se pagan y qué alternativas existen
En España la regla general es que quien firma una hipoteca responde con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con la vivienda. Por eso la dación en pago no es automática: hay que pactarla con la entidad o encajar en los supuestos en que la ley la impone. Te explicamos cómo funciona y cómo sacarle el máximo partido.
Qué es la dación en pago de la vivienda
La dación en pago es un acuerdo por el que el deudor entrega la propiedad de su vivienda al banco a cambio de que la deuda hipotecaria quede cancelada. Se formaliza ante notario, en escritura pública, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
El punto clave está en el alcance de la cancelación. Si el acuerdo tiene efecto liberatorio total, la entrega del inmueble extingue toda la deuda, aunque la vivienda valga menos que lo que queda por pagar. Si solo es liberatoria en parte, el banco se queda la casa y te sigue reclamando la diferencia. Esa diferencia es precisamente lo que se intenta evitar, porque es la que termina en embargos de nómina o de cuentas.
Conviene distinguirla de la ejecución hipotecaria. En la ejecución, el banco acude al juzgado, la vivienda sale a subasta y, si lo obtenido no cubre la deuda, más intereses y costas, el resto sigue vivo. La dación, en cambio, es una salida pactada, más rápida y sin costas judiciales.
Cuándo el banco tiene que aceptarla
Con carácter general, el banco no está obligado a aceptar la dación en pago: es una negociación entre partes. Sin embargo, el Código de Buenas Prácticas bancarias (Real Decreto-ley 6/2012), al que están adheridas la inmensa mayoría de entidades, sí la impone como medida sustitutiva en determinados casos de vulnerabilidad sobre la vivienda habitual:
Vivienda habitual
La hipoteca debe recaer sobre la vivienda en la que reside el deudor, dentro de los límites de precio fijados por la norma.
Umbral de exclusión
Ingresos familiares por debajo de los límites legales y una cuota que absorbe una parte muy elevada de esos ingresos.
Reestructuración inviable
La reestructuración y las medidas complementarias no resultan viables. La dación puede pedirse en los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración.
Documentación
Certificados de ingresos, composición familiar, titularidad de bienes y declaración responsable del deudor.
Cuando se cumplen estos requisitos, la entrega de la vivienda cancela la deuda por completo, también frente a los avalistas, y el deudor puede solicitar seguir viviendo en ella como arrendatario durante un periodo de dos años, pagando una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación (apartado 3 del anexo del Real Decreto-ley 6/2012).
Ojo: esta dación obligatoria no se aplica si en el procedimiento de ejecución ya se ha anunciado la subasta o si la vivienda tiene cargas posteriores a la hipoteca. En esos casos solo queda la vía negociada.
💡 Consejo: pide siempre por escrito la aplicación del Código de Buenas Prácticas y guarda el justificante de entrega. Si la entidad no responde o lo deniega sin motivo, esa prueba será decisiva ante el Banco de España o en el juzgado.
Dación en pago, ejecución hipotecaria o Segunda Oportunidad
Antes de firmar nada, compara las opciones. Cada una tiene efectos muy distintos sobre tu deuda y sobre tu futuro financiero:
Si además de la hipoteca tienes tarjetas, préstamos personales o deudas públicas, la Ley de Segunda Oportunidad puede ser una solución más completa. Y si ya hay un procedimiento de ejecución en marcha, todavía es posible negociar la dación: muchas entidades la prefieren a una subasta larga e incierta.
Cómo negociar la dación en pago paso a paso
Fuera del Código de Buenas Prácticas, la dación depende de tu capacidad de negociación. Estos son los pasos que seguimos en el despacho:
Revisar la hipoteca
Cláusulas abusivas como el suelo, el IRPH o el vencimiento anticipado cambian la deuda real y refuerzan tu posición.
Tasar la vivienda
Conocer su valor de mercado permite medir cuánto pierde el banco si acude a subasta.
Propuesta por escrito
Solicitud formal, con documentación económica, pidiendo expresamente la cancelación total de la deuda.
Revisar la escritura
Antes de firmar ante notario, comprueba que recoge la extinción total de la deuda y la liberación de los avalistas.
Otros puntos negociables son quién asume los gastos de notaría y registro, la cancelación de otras cargas sobre la finca, un plazo razonable para desalojar la vivienda o la posibilidad de un alquiler social.
Qué impuestos tiene la dación en pago
Entregar la casa al banco es una transmisión, y en principio podría generar una ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal. Sin embargo, la ley prevé exenciones específicas para la vivienda habitual:
- IRPF: está exenta la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca, siempre que el deudor no disponga de otros bienes suficientes para pagar la deuda.
- Plusvalía municipal: la ley de haciendas locales exime las daciones en pago de la vivienda habitual del deudor o garante en esas mismas condiciones.
Si la vivienda no es habitual, por ejemplo una segunda residencia o un local, estas exenciones no se aplican y conviene calcular el coste fiscal antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago
❓ ¿Puedo pedir la dación en pago si ya hay una ejecución hipotecaria?
Sí, pero con un matiz. La dación obligatoria del Código de Buenas Prácticas ya no cabe si se ha anunciado la subasta. Hasta que la vivienda se adjudique sí puede negociarse una dación voluntaria con el banco y pedir la suspensión del procedimiento para formalizarla.
❓ ¿Qué pasa con los avalistas?
Depende de lo que diga la escritura. Con el Código de Buenas Prácticas la deuda se extingue también para ellos; en una dación negociada hay que pactarlo de forma expresa.
❓ ¿Puedo seguir viviendo en la casa?
Con el Código de Buenas Prácticas puedes solicitar un alquiler de dos años. Además, las familias vulnerables en ejecución hipotecaria cuentan con la suspensión de lanzamientos de la Ley 1/2013, prorrogada hasta 2028.
❓ ¿Salgo de los ficheros de morosos?
Si la deuda queda totalmente cancelada, el banco debe dar de baja la anotación. Si no lo hace, puedes exigir la cancelación de tus datos.
¿Necesitas negociar la dación en pago de tu vivienda?
En ASB Legal somos abogados especialistas en Derecho Bancario y Segunda Oportunidad. Analizamos tu hipoteca y tu caso sin compromiso. Atendemos online en toda España desde Badajoz.
Conclusión
La dación en pago de la vivienda puede ser una salida digna cuando la hipoteca se ha vuelto insostenible, pero solo si se consigue la cancelación total de la deuda. Revisar el préstamo, conocer tus derechos bajo el Código de Buenas Prácticas y negociar con asesoramiento marca la diferencia entre empezar de cero o seguir endeudado.
📌 En resumen
La dación en pago entrega la vivienda al banco a cambio de cancelar la hipoteca. Es obligatoria para el banco en supuestos de vulnerabilidad del Código de Buenas Prácticas y negociable en los demás. Exige siempre efecto liberatorio total y la liberación de los avalistas.
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